Il y a environ 5 000 conciergeries actives en France et, selon le rapport publié par la FNAIM le 1er avril 2026, une majorité d'entre elles se situe dans une zone d'illégalité au regard de la loi Hoguet. Pas par malhonnêteté. Par méconnaissance d'un texte de 1970 que personne n'avait pensé à appliquer à la location courte durée avant que le marché ne devienne massif.
Ce guide te donne les repères pour savoir où tu te situes, ce que tu risques réellement, et les trois façons concrètes de te mettre en règle. Il est écrit pour les gérants de conciergerie, pas pour les juristes.
Une précision avant de commencer : ce texte est un guide d'information, pas une consultation juridique. La loi Hoguet est d'ordre public, sa violation engage ta responsabilité pénale, et chaque situation a ses particularités. Fais valider ton montage par un avocat spécialisé avant de t'engager.
Le critère qui décide de tout : qui encaisse l'argent
Si tu ne retiens qu'une chose de ce guide, que ce soit celle-là.
La carte G ne se déclenche pas parce que tu gères des logements, ni parce que tu as beaucoup de clients, ni parce que tu factures des honoraires. Elle se déclenche quand tu encaisses des sommes pour le compte d'autrui dans le cadre d'une opération immobilière.
Concrètement : si les revenus de location transitent par ton compte bancaire avant d'arriver chez le propriétaire, tu fais de la gestion immobilière pour compte de tiers. Tu as besoin de la carte G. Si les revenus vont directement du voyageur au propriétaire et que tu factures uniquement tes prestations, tu es sur un autre terrain juridique.
Cette distinction paraît technique. Elle change absolument tout, y compris le montage de ta société, tes contrats, ton assurance et ta façon de facturer.
Beaucoup de conciergeries pensent être protégées parce qu'elles ont écrit dans leur contrat qu'elles agissent en simple prestataire de services. C'est une erreur coûteuse. La loi Hoguet est d'ordre public, ce qui signifie qu'aucun contrat ne peut y déroger. Un juge regarde ce que tu fais réellement, pas ce que ton contrat prétend que tu fais.
Ce que dit la loi Hoguet, en clair
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les professions de l'immobilier. Elle a été écrite pour protéger les particuliers contre les intermédiaires qui manipulent leur argent et leurs biens sans garantie.
Elle soumet à carte professionnelle toute personne qui, de manière habituelle, se livre à des opérations portant sur les biens d'autrui. La carte G, pour gestion, couvre la gestion immobilière. La carte T couvre les transactions.
Le mot important est habituelle. Rendre service une fois à un ami ne fait pas de toi un professionnel. Gérer trois logements pour trois propriétaires en facturant des honoraires, oui.
Le second mot important est autrui. Si tu gères tes propres biens, la loi Hoguet ne te concerne pas, quel que soit le nombre de logements. C'est pour ça qu'un propriétaire multi-biens n'a jamais besoin de carte G pour lui-même.
Pour obtenir la carte G, il faut réunir quatre conditions cumulatives. Une aptitude professionnelle, qui s'acquiert par un diplôme, par une expérience salariée dans l'immobilier, ou par une formation reconnue. Une garantie financière délivrée par un organisme agréé, obligatoire dès lors que tu détiens des fonds pour autrui. Une assurance de responsabilité civile professionnelle. Et l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer. La carte se demande auprès de la Chambre de commerce et d'industrie et se renouvelle tous les trois ans.
Ce qu'a changé le rapport FNAIM du 1er avril 2026
Jusqu'en 2026, la situation était floue. Tout le monde savait que la loi Hoguet existait, personne ne savait précisément où passait la frontière pour une conciergerie de location courte durée.
Le rapport publié par la FNAIM le 1er avril 2026, construit avec la Chambre de commerce et d'industrie et la Direction départementale de la protection des populations après deux ans de travail, a tracé cette frontière. C'est le document qui sert désormais de référence aux contrôles.
Ce qu'il change n'est pas la loi, qui n'a pas bougé depuis 1970. Ce qu'il change, c'est que l'ignorance n'est plus une défense crédible. La liste est publique, détaillée, et co-signée par l'autorité qui contrôle.
Ce que tu peux faire sans carte G
Le rapport liste les missions purement opérationnelles, celles qui relèvent de la prestation de service et non de la gestion immobilière :
- l'accueil des voyageurs et la remise des clés
- le ménage et la fourniture du linge
- les états des lieux d'entrée et de sortie
- les petits dépannages et la maintenance courante
- la prise de photographies du logement
Le point commun de ces missions saute aux yeux quand on les met côte à côte : aucune ne touche à l'argent, au contrat, ni à la décision commerciale. Tu exécutes, tu ne décides pas et tu n'encaisses pas.
Ce qui exige impérativement la carte G
À l'inverse, le rapport identifie les actes qui constituent de la gestion immobilière et qui te sont interdits sans carte :
- encaisser les loyers et les acomptes
- signer les contrats de location à la place du propriétaire
- sélectionner les locataires ou valider les réservations
- fixer les tarifs de location
- rédiger les annonces
- détenir un chèque de caution
Cette liste est brutale pour la profession, parce qu'elle décrit à peu près le quotidien de la conciergerie moyenne. Encaisser et reverser, valider les demandes de réservation, ajuster les prix selon la saison : c'est précisément ce que la plupart des conciergeries vendent comme valeur ajoutée.
C'est pour ça que le rapport a fait l'effet d'une douche froide. Il ne dit pas que les conciergeries sont illégales par nature. Il dit que le modèle dominant, celui où la conciergerie prend tout en main y compris l'argent, exige une carte professionnelle que presque personne n'a.
Les sanctions réelles, et pourquoi l'amende est le moindre problème
L'exercice illégal d'une activité soumise à la loi Hoguet est un délit. Il expose à six mois d'emprisonnement et 7 500 euros d'amende.
Ces chiffres impressionnent mais ce n'est pas ce qui doit t'inquiéter en premier. Le vrai risque est civil.
Un contrat conclu en violation de la loi Hoguet est nul. Nul, c'est-à-dire réputé n'avoir jamais existé. Si un propriétaire mécontent, ou son avocat, invoque cette nullité, tu peux être condamné à restituer l'intégralité des honoraires perçus, sur toute la durée de la relation, dans la limite de la prescription. Cinq ans d'honoraires à rendre d'un coup, sur une activité à faible marge, c'est la fin de l'entreprise.
Ajoute que ta responsabilité civile professionnelle risque de ne pas couvrir un sinistre survenu dans le cadre d'une activité exercée illégalement. Tu te retrouves alors seul face au dommage.
Et le risque ne vient pas seulement des contrôles. Il vient du propriétaire avec qui ça se passe mal, d'un litige sur un dégât, d'une séparation de couple qui tourne au règlement de comptes. La nullité est une arme que n'importe quel avocat trouvera en une recherche.
Les trois voies pour être en règle
Il n'y a pas une bonne réponse universelle. Il y a trois montages viables, chacun avec un coût et des contraintes différentes. Le bon choix dépend de ta taille, de tes ambitions et de ton appétit administratif.
Voie 1 : obtenir la carte G
C'est la voie la plus large. Avec la carte, tu peux tout faire : encaisser, contracter, fixer les prix, sélectionner.
Ses contraintes sont réelles. Il te faut l'aptitude professionnelle, donc un diplôme, trois ans d'expérience salariée dans l'immobilier, ou une formation certifiante. Il te faut une garantie financière, dont le montant dépend des fonds que tu détiens et qui coûte plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros par an. Il te faut une RCP adaptée. Et il te faut tenir une comptabilité séparée des fonds mandants, avec un registre des mandats et un compte bancaire dédié.
Cette voie a du sens si tu vises la taille, si tu veux encaisser pour simplifier la vie de tes propriétaires, ou si tu comptes élargir vers la transaction. Elle est lourde pour une conciergerie de cinq logements.
Un décret du 20 février 2026 est venu assouplir un point pour les titulaires de carte G ou T : ils peuvent désormais encaisser des acomptes jusqu'à douze mois avant la remise des clés, ce qui correspond enfin à la réalité des réservations touristiques prises longtemps à l'avance.
Voie 2 : le modèle où le propriétaire encaisse
C'est la voie qui s'est imposée depuis que les plateformes ont rendu la ségrégation des flux possible dès la source.
Le principe est simple. Le compte de la plateforme reste au nom du propriétaire. Les versements vont directement sur le compte bancaire du propriétaire. Toi, tu interviens comme co-hôte avec des droits opérationnels, et tu factures tes prestations au propriétaire, soit au forfait, soit en pourcentage du chiffre d'affaires généré.
L'argent ne transite jamais par toi. Tu n'encaisses pas pour autrui, donc tu ne fais pas de gestion immobilière au sens de la loi Hoguet.
Ce modèle demande de la rigueur pour tenir. Le propriétaire doit garder la main sur ce qui relève de la décision : la validation des réservations et la fixation des tarifs. Tu peux le conseiller, lui proposer une grille, lui recommander d'accepter une demande. Tu ne peux pas décider à sa place et prétendre ensuite être un simple prestataire.
C'est plus contraignant qu'il n'y paraît, parce que ça suppose un propriétaire présent et un outil qui lui donne une vraie visibilité. Un propriétaire qui ne regarde jamais rien et te laisse tout faire recrée le problème dans les faits, quel que soit ton contrat.
Ce montage se joue dans le détail : au nom de qui sont ouverts les comptes, qui valide les tarifs, comment tu factures, quelles traces tu conserves. Il est décrit étape par étape dans le guide dédié, conciergerie Airbnb sans carte G : le modèle qui tient juridiquement.
Voie 3 : t'adosser à un titulaire de carte G
Tu conserves ton activité opérationnelle et tu conclus un partenariat avec un professionnel détenteur de la carte, qui porte la partie réglementée : l'encaissement, les mandats, la garantie financière.
Le montage doit être écrit sérieusement, avec une répartition claire des rôles et des responsabilités. Mal ficelé, il ressemble à un prête-nom, ce qui expose les deux parties.
Cette voie a du sens en transition, le temps de monter en compétence, ou quand tu ne veux pas porter la charge administrative de la carte.
Les trois voies côte à côte
| | Voie 1 · Carte G | Voie 2 · Le propriétaire encaisse | Voie 3 · Adossement | |---|---|---|---| | Tu peux encaisser | oui | non | via ton partenaire | | Tu peux fixer les tarifs | oui | non, tu conseilles | via ton partenaire | | Tu peux valider les réservations | oui | non, tu recommandes | via ton partenaire | | Aptitude professionnelle exigée | oui | non | portée par le partenaire | | Garantie financière | oui | non | portée par le partenaire | | Comptabilité des fonds mandants | oui | non | portée par le partenaire | | Coût annuel | garantie, RCP, formation | proche de zéro | partage d'honoraires | | Implication du propriétaire | faible | forte | faible | | Pertinent à partir de | 20 logements | dès le premier | en transition |
Lis ce tableau dans les deux sens. La colonne du milieu ne coûte rien mais exige un propriétaire présent. La première coûte cher mais te rend autonome sur tout. La troisième achète du temps.
Combien coûte réellement la carte G
Personne ne publie un tarif unique, parce que le coût dépend de ta situation. Voici les postes à budgéter pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
L'aptitude professionnelle, si tu ne l'as pas déjà. Une formation certifiante représente plusieurs semaines et un budget de formation qui peut souvent être pris en charge. Si tu as trois ans d'expérience salariée dans l'immobilier, c'est gratuit.
La garantie financière, qui est le poste principal. Son montant est indexé sur les fonds que tu détiens pour autrui. Plus tu encaisses, plus elle coûte. Un organisme de caution te demandera un dossier financier et parfois une contre-garantie personnelle.
L'assurance de responsabilité civile professionnelle adaptée à l'activité de gestion, qui n'est pas la même que celle d'un prestataire de ménage.
La charge administrative permanente, souvent sous-estimée : registre des mandats, registre des répertoires, compte bancaire dédié aux fonds mandants, comptabilité séparée. C'est du temps tous les mois, ou un comptable en plus.
Si tu n'encaisses pas, tu évites tous ces postes. C'est l'argument économique majeur de la voie 2, et c'est ce qui explique qu'elle se soit imposée.
Ce qui se passe lors d'un contrôle
Le contrôle vient rarement de nulle part. Il est déclenché par un signalement, souvent celui d'un propriétaire mécontent, parfois celui d'un concurrent, parfois celui d'une agence immobilière locale qui voit d'un mauvais œil une conciergerie prendre des mandats.
Ce qu'on te demandera de montrer est simple : tes contrats, tes factures, et surtout tes relevés bancaires. Les relevés tranchent la question en quelques minutes. Si des loyers y figurent en entrée, la discussion est close.
C'est pour ça que la cohérence entre ce que dit ton contrat et ce que montrent tes comptes est le seul terrain qui compte. Un beau contrat de prestation de services adossé à des encaissements de loyers ne protège de rien, il aggrave même le dossier en montrant que tu connaissais la règle.
Comment choisir selon ta situation
Si tu démarres avec moins de cinq logements, la voie 2 est presque toujours la bonne. Elle ne coûte rien en administratif, elle te laisse te concentrer sur l'opérationnel, et elle est parfaitement défendable si tu la tiens réellement.
Si tu gères entre cinq et vingt logements et que tes propriétaires sont peu impliqués, la question devient sérieuse. C'est la zone où la plupart des conciergeries dérivent : elles ont commencé en voie 2 et, par confort, ont fini par tout décider et tout encaisser. Soit tu remets de la rigueur dans le modèle, soit tu passes en voie 1.
Au delà de vingt logements, la carte G devient un investissement rentable. Elle t'ouvre l'encaissement, donc un argument commercial fort face aux propriétaires qui veulent ne s'occuper de rien, et elle sécurise définitivement ton activité.
Dans tous les cas, la question à te poser n'est pas « est-ce que je risque un contrôle ». Elle est « est-ce que je peux perdre cinq ans d'honoraires si un propriétaire me met en cause ».
Les erreurs qui coûtent cher
Écrire dans le contrat que tu es un simple prestataire alors que tu encaisses. La loi est d'ordre public, ce qui compte est la réalité de l'exécution.
Encaisser en attendant, en te disant que tu régulariseras plus tard. Chaque mois d'encaissement alimente le montant que tu pourrais avoir à rembourser.
Détenir un chèque de caution. Beaucoup de conciergeries le font sans y penser, en le gardant simplement au coffre. Le rapport FNAIM le classe explicitement du côté interdit.
Fixer les prix seul. C'est le point le plus souvent négligé. Une grille tarifaire que tu ajustes librement, sans validation du propriétaire, est un acte de gestion.
Croire que la sous-traitance protège. Confier l'encaissement à un tiers non titulaire de la carte ne fait que déplacer le problème.
Ce qu'il faut mettre en place concrètement
Reprends tes contrats un par un et vérifie ce qu'ils décrivent réellement. Si un contrat prévoit que tu perçois les loyers, tu es en voie 1, avec ou sans carte.
Sépare les flux dès maintenant si tu choisis la voie 2. Chaque compte de plateforme au nom du propriétaire, chaque virement vers son compte à lui.
Documente les validations. Garde une trace écrite du fait que le propriétaire a validé ses tarifs et ses réservations. En cas de litige, c'est cette trace qui montrera qui décidait.
Donne à tes propriétaires une visibilité réelle sur leurs logements. Un espace où ils voient leurs réservations, leurs revenus et leurs relevés n'est pas seulement un argument commercial. C'est la preuve vivante que la décision leur appartient et que tu exécutes.
Vérifie le statut de chaque logement séparément. Une conciergerie peut très bien être en voie 2 sur dix logements et en voie 1 sur trois autres parce que ces propriétaires-là ont exigé qu'elle encaisse. C'est là que les situations deviennent illisibles, et c'est là qu'un outil de suivi fait la différence.
Questions fréquentes
Est-ce que la carte G est obligatoire pour toutes les conciergeries ?
Non. Elle est obligatoire dès que tu encaisses des sommes pour le compte du propriétaire, que tu signes les contrats à sa place, que tu sélectionnes les voyageurs ou que tu fixes les tarifs. Une conciergerie strictement opérationnelle, qui accueille, nettoie et entretient sans jamais toucher à l'argent ni aux décisions, n'en a pas besoin.
Combien de temps faut-il pour obtenir la carte G ?
Le délai dépend de ta CCI et de la complétude de ton dossier. Le point bloquant est rarement l'administration, c'est l'aptitude professionnelle et la garantie financière, qu'il faut avoir réunies avant de déposer.
Est-ce qu'un statut d'auto-entrepreneur change quelque chose ?
Non. La loi Hoguet s'applique selon la nature de l'activité, pas selon la forme juridique. Une micro-entreprise qui encaisse des loyers pour autrui est soumise à la carte G comme n'importe quelle société.
Et si mon propriétaire préfère que j'encaisse ?
C'est la demande la plus fréquente, parce que l'encaissement direct oblige le propriétaire à recevoir les versements et à te rembourser tes frais. Si tu veux répondre à cette demande, il te faut la carte G ou un partenaire qui la détient. Il n'y a pas de troisième option légale.
Le rapport FNAIM a-t-il force de loi ?
Non, c'est un rapport, pas un texte réglementaire. Mais il a été construit avec la CCI et la DDPP, c'est-à-dire avec les organismes qui délivrent les cartes et qui contrôlent. Il sert de grille de lecture aux contrôles, ce qui lui donne un poids considérable en pratique.
Ce qu'il faut retenir
Le critère est l'encaissement, pas la taille de ton activité ni ce qu'écrit ton contrat.
Le rapport FNAIM du 1er avril 2026 a tracé une frontière claire entre l'opérationnel, qui est libre, et la gestion, qui est réservée aux titulaires de la carte.
Le risque principal n'est pas l'amende, c'est la nullité du contrat et la restitution des honoraires.
Trois voies existent, et la bonne dépend de ta taille et de l'implication de tes propriétaires. La voie du propriétaire qui encaisse est la plus accessible, à condition de la tenir réellement et de pouvoir le prouver.
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Node est un channel manager pensé pour les conciergeries françaises. Chaque propriétaire dispose de son propre espace, où il voit ses réservations, ses revenus et ses relevés, ce qui rend visible et traçable la répartition des rôles que la loi Hoguet impose. Tu peux créer ton compte gratuitement ou regarder la démo complète avant de te décider.
Guide mis à jour le 5 août 2026. Information générale, ne constitue pas un conseil juridique. Consulte un avocat spécialisé avant tout changement de montage.
Sources : rapport FNAIM 2026 relayé par Le Triplex · analyse elloha · hoomy · Cocoonr
