Une précision avant de commencer : Node est notre outil, et il figure dans cette comparaison. Plutôt que de nous décerner la première place, nous avons relevé les prix publics de chaque outil sur sa page tarifs le 19 octobre 2026, et nous écrivons « non vérifié » quand une information n'est pas publique. Tu jugeras sur pièces, et le bon outil pour toi n'est peut-être pas le nôtre.
La réponse courte
À 20 logements, tu es exactement à la frontière des outils. C'est le dernier palier public de Smoobu (devis au-delà), le premier palier rentable d'Avantio (minimum 295 € par mois), et la tranche basse de Hostaway (15 à 49 logements, sur devis).
- Tu veux un prix public, le ménage et les propriétaires inclus, en français : Noé (100 € HT), Node (200 € HT), Chevalier PMS (225 € HT), PassPass (298 € HT), GuestLucky (299,80 € HT).
- Tu veux le moins cher et ton équipe accepte l'anglais : Beds24 (environ 65 € + les connexions de canal).
- Tu veux un outil établi avec des milliers d'avis et un devis ne te gêne pas : Hostaway, et dans une moindre mesure Lodgify Ultimate.
- Tu veux qu'on t'apporte des propriétaires pour passer de 20 à 50 : Node est le seul de la liste à le faire, via sa marketplace.
Pourquoi 20 logements est un seuil
Le ménage devient une équipe. À 20 logements, tu as deux à quatre personnes sur le terrain, des rotations le même jour et des week-ends à 10 départs. Sans planning ménage natif avec application pour l'équipe, tu gères ça sur WhatsApp. Smoobu renvoie vers des partenaires payants ; Lodgify réserve les tâches à sa formule Ultimate.
Les propriétaires attendent un relevé. Entre 12 et 20 propriétaires à qui envoyer un relevé mensuel et une facture. C'est inclus chez Chevalier, PassPass, GuestLucky, Node (Croissance), en option chez Noé (2 € HT par logement), en formule haute chez Lodgify et Uplisting.
Le prix par logement commence à peser. À 20 logements, 5 € d'écart par logement représentent 1 200 € par an. Et dans dix-huit mois tu seras à 35 : regarde aussi le prix à 35 logements avant de choisir.
Les douze outils, avec leur prix pour 20 logements
Prix publics relevés le 19 octobre 2026, hors taxes, par mois.
| Outil | Prix public pour 20 logements (HT, par mois) | Ménage et propriétaires | Engagement | Avis publics |
|---|---|---|---|---|
| Node | 200 € (Opérations) ou 400 € (Croissance) | Planning ménage et appli équipe inclus ; relevés et factures propriétaires en Croissance | Sans engagement | Aucun (2025) |
| Noé | 100 € (140 € avec la facturation propriétaires) | Ménage inclus ; facturation en option | Sans engagement | Aucun (2026) |
| Chevalier PMS | 225 € | Ménage et facturation inclus, quatre agents IA | Sans engagement (remise avec 12 ou 24 mois) | Aucun (2026) |
| PassPass | 298 € (Standard) ou 398 € (Pro) | Applications prestataire et propriétaire | Sans engagement | Aucune fiche identifiée |
| GuestLucky Pro | 299,80 € | Ménages, stocks, incidents, facturation propriétaire | Mensuel sans engagement ; annuel ferme | Aucun |
| Smoobu | Environ 210 € (Flex, plus 0,9 % de commission), dernier palier avant devis | Pas de ménage natif ; relevés non vérifiés | Mensuel, annuel ou 24 mois | Trustpilot 3,9 (529) |
| Beds24 | 64,90 € + 0,55 € par connexion de canal | Pas de relevés propriétaires natifs ; interface en anglais | Aucun | Capterra 4,7 (117) |
| Avantio | 295 € (minimum de facturation, soit 14,75 € par logement) | Portail propriétaires, exports comptables | Mensuel ou annuel | Trustpilot 4,5 (171) |
| Lodgify | Selon le simulateur ; fonctions conciergerie en Ultimate | Tâches et relevés en Ultimate seulement | Sans contrat long terme | Trustpilot 4,7 (4 502) |
| Uplisting | 380 € (Operator, 19 € par logement) | Relevés inclus en formule Manager seulement | Sans contrat | Capterra 4,7 (129) |
| Hostaway | Sur devis (tranche 15 à 49) | Complet | Non vérifié | Trustpilot 4,8 (2 659) |
| SuperHote | Sur devis après visio | Tâches et paiements prestataires inclus | Sans engagement annoncé | Trustpilot 3,2 (17) |
Ce qu'il faut retenir, outil par outil
Noé est le prix le plus bas pour une conciergerie française, à 5 € HT par logement tout compris sauf la facturation propriétaires. Airbnb et Booking.com seulement, outil lancé en 2026.
Node (notre outil) : 10 € HT par logement en Opérations avec le ménage, l'appli équipe, le livret, la fiche de police et quatre canaux (Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia). 20 € HT en Croissance avec les relevés propriétaires, l'IA, le site direct et la marketplace de propriétaires. Pas d'application native, aucun avis public : nous le disons avant que tu le découvres.
Chevalier PMS : 35 € HT pour le premier logement puis 10 € HT, quatre agents IA inclus, essai de 15 jours. Centré sur Airbnb et Booking.com.
PassPass et GuestLucky : deux PMS de conciergerie français avec les applications prestataire et propriétaire. Un channel manager récent chez PassPass, limité à Airbnb et Booking.com chez GuestLucky.
Smoobu : à 20 logements tu es au dernier palier public (environ 210 € en Flex, avec 0,9 % de commission). Au-delà, c'est un devis, et l'outil n'a pas de planning ménage natif. C'est le moment de regarder ailleurs.
Beds24 : 12,90 € de base plus 2,60 € par logement, le moins cher du marché, en anglais, en autonomie, sans relevés propriétaires natifs.
Avantio : le minimum de 295 € par mois correspond à 21 logements. À 20, tu le paies plein. Un vrai PMS d'agence, avec les exports comptables français.
Lodgify : le meilleur site de réservation directe ; les fonctions conciergerie sont dans Ultimate, dont le prix pour 20 logements dépend du simulateur.
Uplisting : 19 € par logement en Operator, interface en français non vérifiée.
Hostaway et SuperHote : sur devis. Hostaway est l'outil le plus complet et le plus noté ; SuperHote est français, avec Airbnb et Booking.com seulement.
Questions fréquentes
Quel est le meilleur channel manager pour 20 logements ?
Pour un prix public et les fonctions conciergerie en français : Noé, Node ou Chevalier PMS. Pour l'outil le plus complet avec un devis : Hostaway. Pour le prix le plus bas en anglais : Beds24.
Combien coûte un channel manager pour 20 logements ?
Entre 65 € par mois (Beds24, hors connexions de canal) et 400 € HT (Node Croissance, PassPass Pro) pour les outils à prix public. Hostaway et SuperHote ne publient pas leurs prix.
Smoobu suffit-il pour 20 logements ?
Pour synchroniser les calendriers et les messages, oui. Pour le ménage et les relevés propriétaires, non : Smoobu n'a pas de planning ménage natif et passe sur devis au-delà de 20 logements.
Faut-il changer d'outil en passant de 10 à 20 logements ?
Si ton outil actuel n'a ni planning ménage ni relevés propriétaires, oui, et mieux vaut le faire à 20 qu'à 35. Vérifie l'engagement : Node, Noé, Chevalier, Beds24 sont sans engagement.
Quel channel manager apporte des propriétaires ?
Node est le seul outil de cette liste qui le fait, avec une marketplace intégrée au Pack Croissance qui attribue des propriétaires qualifiés par zone à une seule conciergerie. Le détail est sur la page marketplace.
En résumé
À 20 logements, choisis un outil qui inclut le ménage avec une application équipe et les relevés propriétaires, à un prix lisible pour 35 logements. Noé, Node, Chevalier PMS, PassPass et GuestLucky répondent à cette définition en français ; Beds24 en anglais pour le prix ; Hostaway pour la profondeur avec un devis. Si tu veux voir Node sur trois de tes logements, le compte de démo est instantané.
Sources : pages tarifs officielles de chaque outil, relevées le 19 octobre 2026. Le détail outil par outil, avec les captures et les dates, est sur Guide LCD, un comparatif édité par notre équipe avec la même règle de transparence. Les prix Node sont sur nodegroupe.com/tarifs.
