Si tu tapes « facture électronique septembre 2026 ou 2027 » dans Google, tu n'es pas seul. C'est l'une des recherches les plus fréquentes sur le sujet, et elle dit tout de la confusion ambiante : deux dates circulent, elles ne concernent pas les mêmes entreprises ni les mêmes obligations, et presque personne ne sait laquelle s'applique à lui.
Ce guide traite le sujet pour une conciergerie. Pas pour une ETI industrielle, pas pour un cabinet comptable. Pour quelqu'un qui facture des propriétaires et qui se demande ce qu'il doit faire avant la rentrée.
Une précision d'usage : ce texte est un guide d'information à jour au 6 août 2026. La réforme a déjà été reportée plusieurs fois et les textes d'application continuent d'évoluer. Fais valider ta situation par ton comptable.
Les deux dates, une bonne fois pour toutes
Il n'y a pas une obligation, il y en a deux, et elles n'arrivent pas en même temps.
1er septembre 2026 : tu dois pouvoir recevoir
À cette date, toutes les entreprises françaises, quelle que soit leur taille, doivent être capables de recevoir une facture électronique structurée. Micro-entreprise comprise. Conciergerie de trois logements comprise.
C'est dans moins d'un mois au moment où ces lignes sont écrites, et c'est l'obligation que la plupart des indépendants ignorent parce qu'ils se croient concernés seulement en 2027.
Recevoir ne veut pas dire recevoir un PDF par courriel. Une facture électronique au sens de la réforme est un fichier structuré, lisible par une machine, transmis par une plateforme agréée. Ton fournisseur de linge, ton prestataire de ménage, ton éditeur de logiciel : à partir du 1er septembre, certains d'entre eux enverront leurs factures dans ce format. Si tu n'es raccordé à rien, tu ne les recevras pas.
La même date impose l'émission aux grandes entreprises et aux entreprises de taille intermédiaire. C'est précisément pour ça que la réception devient obligatoire pour tout le monde le même jour : il faut bien que quelqu'un soit en face pour recevoir ce qu'elles envoient.
1er septembre 2027 : tu dois pouvoir émettre
C'est la date qui concerne les TPE et les PME, donc l'immense majorité des conciergeries. À partir de là, tes propres factures devront elles aussi partir au format électronique structuré.
Tu as donc un an de plus pour cette partie. Mais si tu attends 2027 pour t'y mettre, tu auras raté l'obligation de 2026.
Ce qui change concrètement pour une conciergerie
C'est ici que le sujet devient spécifique, et c'est ce que les articles généralistes ne traitent jamais.
La question décisive : qui sont tes propriétaires
La réforme porte sur les échanges entre entreprises. Un professionnel qui facture un particulier n'est pas dans le même régime qu'un professionnel qui facture une société.
Or une conciergerie facture les deux, souvent sans y penser.
Le propriétaire particulier, celui qui possède un appartement à son nom, relève du B2C. Tes factures vers lui ne passent pas par la facturation électronique. En revanche, tu entres dans le champ de ce qu'on appelle le e-reporting, c'est-à-dire la transmission à l'administration des données de ces transactions.
Le propriétaire en société, la SCI, la SARL de famille, la holding qui détient les murs, relève du B2B. Là, la facture électronique s'applique pleinement.
Beaucoup de conciergeries ont un portefeuille mixte. Elles devront donc gérer deux régimes en parallèle, et savoir pour chaque propriétaire dans lequel il tombe. C'est un travail de qualification de ta base clients qu'il vaut mieux faire maintenant, tranquillement, que dans l'urgence.
Le point à vérifier dans ton contrat
Si tu opères sans carte G, tu factures des prestations de service au propriétaire et il te règle depuis ses propres revenus. C'est le modèle que nous décrivons dans notre guide de la conformité carte G. Dans ce cas, la facture que tu émets est bien une facture de prestation entre toi et lui, donc soumise au régime correspondant à son statut.
Si tu opères avec la carte G et que tu encaisses pour son compte, la mécanique est différente et les flux à déclarer aussi. C'est le cas où l'avis de ton comptable n'est pas optionnel.
Ce que la réforme t'apporte, si tu le prends du bon côté
L'obligation est réelle, mais la lecture purement défensive fait passer à côté de quelque chose.
Une conciergerie émet beaucoup de factures : une par propriétaire et par mois, plus les prestations ponctuelles, plus les refacturations de ménage et de linge. C'est un travail répétitif qui se fait souvent à la main, dans un tableur, le dernier week-end du mois.
La bascule vers le format structuré est l'occasion d'automatiser ce cycle une bonne fois. Si ton outil produit déjà tes relevés propriétaires, c'est là que ça se joue. Chez nous, la facturation propriétaire génère le relevé mensuel et les documents associés à partir des réservations réelles, sans ressaisie.
La plateforme, le point que personne n'a vu venir
C'est le changement le plus structurant de la réforme, et le moins connu.
Le projet initial prévoyait un portail public gratuit, le PPF, par lequel tout le monde aurait pu transmettre ses factures. Ce portail a été abandonné en octobre 2024.
Conséquence directe : tu ne peux plus passer par l'État. Tu dois obligatoirement passer par une Plateforme de Dématérialisation Partenaire, une PDP, agréée par la Direction générale des finances publiques.
Une PDP est un prestataire privé. Il y en a plusieurs dizaines d'immatriculées. La plupart des éditeurs comptables et de facturation en ont une, ou s'y raccordent.
Ce que ça veut dire pour toi : tu dois choisir un opérateur, t'y raccorder, et probablement payer un abonnement. Ce n'est pas une case à cocher, c'est une décision d'outillage.
Trois questions à poser avant de choisir. Est-elle réellement immatriculée par la DGFiP, la liste est publique. Gère-t-elle à la fois l'émission, la réception et le e-reporting, ou seulement une partie. Et s'intègre-t-elle à ce que tu utilises déjà, pour éviter la double saisie qui ruinerait tout l'intérêt de l'opération.
Le e-reporting, l'autre obligation dont personne ne parle
Tout le monde retient « facture électronique » et oublie la seconde jambe de la réforme. Elle concerne pourtant davantage de conciergeries que la première.
Le e-reporting est la transmission à l'administration des données de transactions qui ne passent pas par la facturation électronique. Concrètement, les opérations avec des particuliers, et celles avec l'étranger.
Une conciergerie est en plein dedans. Si tes propriétaires sont majoritairement des particuliers, tu ne leur enverras pas de factures électroniques, mais tu devras transmettre les données de ces transactions. Si tu gères pour un propriétaire résidant à l'étranger, ce qui est courant à Paris, sur la côte ou au Maroc, tu es aussi concerné.
La transmission se fait par la même plateforme que la facturation. C'est une raison de plus pour vérifier, au moment de choisir, que ton prestataire couvre bien les deux et pas seulement l'émission.
Le rythme de transmission dépend de ton régime de TVA. C'est le point précis à faire confirmer par ton comptable, parce qu'il détermine si tu déclares tous les mois ou selon une autre périodicité.
Ce que ça change dans ton cycle mensuel
Prends le déroulé réel d'une fin de mois dans une conciergerie.
Tu récupères les réservations du mois par logement. Tu calcules les revenus encaissés, tu déduis tes honoraires, tu ajoutes les prestations ponctuelles, ménages supplémentaires, linge, petites réparations avancées. Tu produis un relevé par propriétaire. Tu émets ta facture d'honoraires. Tu envoies le tout par courriel, souvent en PDF, souvent le dimanche soir.
La réforme casse la dernière étape. Le PDF envoyé par courriel ne sera plus une facture conforme pour tes propriétaires en société.
Mais elle met surtout en lumière une fragilité qui existait déjà : ce cycle repose sur des données ressaisies à la main, donc sur des erreurs qui passent inaperçues tant que personne ne vérifie. Une facture électronique, elle, est contrôlée automatiquement. Un numéro SIREN absent ou faux, une mention obligatoire manquante, et elle est rejetée.
Autrement dit, la réforme va rendre visibles des approximations que le PDF laissait passer.
C'est pour ça que le vrai travail préparatoire n'est pas informatique. Il consiste à fiabiliser tes fiches propriétaires : raison sociale exacte, SIREN pour ceux qui sont en société, adresse de facturation à jour. Si ces données sont propres, la bascule est indolore. Si elles sont approximatives, elle sera douloureuse.
Chez nous, le relevé propriétaire est généré à partir des réservations réelles plutôt que ressaisi, ce qui supprime déjà une bonne partie de ces erreurs. Si tu veux voir ce cycle de bout en bout, il est montré à l'écran dans la démo.
Les formats, en trois lignes
Trois formats sont admis : Factur-X, UBL et CII.
Factur-X est celui que tu croiseras le plus en France. Sa particularité est d'être hybride : un PDF lisible par un humain, avec les données structurées embarquées dedans. Tu vois une facture normale, la machine lit le fichier.
Tu n'as pas à choisir toi même, c'est ta plateforme qui s'en charge. Retiens juste que le PDF simple envoyé par courriel ne sera plus une facture conforme.
Les sanctions
Le dispositif prévoit quinze euros par facture non conforme, avec un plafond de quinze mille euros par an.
Et deux cent cinquante euros par transmission de e-reporting manquante, plafonnée à quarante-cinq mille euros par an.
Pour une conciergerie qui émet trente factures par mois, l'addition monte vite si la situation dure. Mais le risque immédiat n'est pas l'amende, il est opérationnel : ne pas pouvoir recevoir les factures de tes fournisseurs, ou voir tes propres factures rejetées par un client professionnel qui, lui, est déjà passé au format.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
Avant le 1er septembre 2026. Vérifie que tu peux recevoir. C'est la seule chose réellement urgente. Demande à ton comptable ou à ton éditeur de facturation par quelle plateforme tu es raccordé, et fais toi confirmer que la réception est active.
Dans la foulée. Qualifie ta base de propriétaires. Pour chacun, note s'il détient en nom propre ou via une société. Ce tri conditionne tout le reste et il est fastidieux à faire dans l'urgence.
D'ici la fin de l'année. Choisis ta plateforme en connaissance de cause plutôt que de subir celle de ton comptable par défaut. Vérifie l'immatriculation, la couverture fonctionnelle et l'intégration avec tes outils.
Courant 2027, sans attendre septembre. Bascule ton émission. Fais un mois à blanc, en parallèle de ton process actuel, pour repérer les erreurs de données sur tes fiches propriétaires avant qu'elles ne bloquent une vraie facture.
Questions fréquentes
Je suis en micro-entreprise sans TVA, suis-je concerné ?
Oui. C'est la question la plus posée et la réponse surprend beaucoup de monde. La franchise de TVA ne dispense pas de la réforme. L'obligation de réception au 1er septembre 2026 s'applique à toutes les entreprises, y compris les micro-entrepreneurs non assujettis.
Mes propriétaires sont tous des particuliers, je suis tranquille ?
Pas totalement. Tes factures vers eux ne relèvent pas de la facturation électronique, mais tu restes soumis au e-reporting, c'est-à-dire à la transmission des données de ces transactions. Et tu dois de toute façon pouvoir recevoir les factures de tes fournisseurs.
Un PDF envoyé par mail, ça compte ?
Non. Un PDF classique n'est pas une facture électronique au sens de la réforme. Il faut un fichier structuré transmis par une plateforme agréée. Factur-X ressemble à un PDF, mais il embarque les données lisibles par une machine.
Combien ça coûte ?
Cela dépend de la plateforme et du volume. Certains éditeurs incluent le raccordement dans leur abonnement existant, d'autres facturent à la facture émise. Vérifie ce point avant de choisir, il varie fortement.
Et si la réforme est encore reportée ?
C'est arrivé plusieurs fois, et personne ne peut l'exclure. Mais l'échéance de réception du 1er septembre 2026 est maintenue à ce jour, et le travail de qualification de ta base clients sera utile quoi qu'il arrive.
Mon comptable s'en occupe, je peux oublier le sujet ?
En partie seulement. Il choisira probablement la plateforme et gérera le paramétrage. Mais c'est toi qui détiens les données propriétaires, et c'est leur qualité qui déterminera si tes factures passent ou sont rejetées. Personne ne peut faire ce tri à ta place.
Je facture en pourcentage des revenus, est-ce que ça change quelque chose ?
Non sur le principe, la nature du calcul de tes honoraires n'a pas d'incidence. Ce qui compte est le statut de celui que tu factures et le fait que la facture parte au bon format.
J'ai des propriétaires à l'étranger, comment ça se passe ?
Les opérations avec l'étranger relèvent du e-reporting et non de la facturation électronique. Si tu gères pour des propriétaires non résidents, ce qui est fréquent sur les marchés touristiques, tu es concerné par cette partie de la réforme même si tous tes autres clients sont français.
En parler avec un fondateur
La facturation électronique est un chantier en mouvement, chez nous comme ailleurs. Nous travaillons sur la façon dont le relevé propriétaire et les sommes avancées s'articuleront avec la réforme, et certaines briques ne sont pas encore livrées.
Le plus simple est d'écrire directement à Julien, cofondateur de Node, sur WhatsApp. Il répond lui même, et il te dira franchement ce qui est déjà en place et ce qui est encore en construction.
Si tu préfères un échange posé, tu peux aussi réserver vingt minutes avec l'équipe.
En résumé
Deux dates : recevoir au 1er septembre 2026 pour tout le monde, émettre au 1er septembre 2027 pour les TPE et PME.
La micro-entreprise sans TVA est concernée, contrairement à ce que beaucoup croient.
Le portail public gratuit ayant été abandonné, tu dois obligatoirement passer par une plateforme privée agréée.
Et le vrai travail préparatoire pour une conciergerie n'est pas technique, il est dans la qualification de ta base : savoir, pour chaque propriétaire, s'il détient en nom propre ou en société.
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Node génère les relevés et les factures propriétaires à partir des réservations réelles, sans ressaisie. Si tu veux voir comment le cycle de facturation mensuel se déroule en pratique, Julien le montre à l'écran dans la démo complète, ou tu peux créer ton compte gratuitement pour l'essayer.
Guide à jour au 6 août 2026. Information générale, ne constitue pas un conseil fiscal ou comptable.
Sources : Cegid, calendrier de la facture électronique · KPMG Avocats, modification du schéma initial · comparatif-facture-electronique.fr
