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Channel manager à Biarritz :
l'outil de gestion tout-en-un des conciergeries.

Biarritz fait partie des 24 communes de la zone tendue du Pays basque, où louer une résidence secondaire en meublé de tourisme impose une compensation depuis le 1er mars 2023. Node t'aide à piloter un parc où chaque autorisation compte.

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Channel manager, PMS et propriétaires apportés · à partir de 1 € par mois et par logement

/ L'essentiel à Biarritz

Un pour un

la compensation stricte dans les zones concernées

Enregistrement

numéro obligatoire sur chaque annonce

Surf et thermalisme

et une clientèle internationale, de Biarritz à Bayonne

/ Le marché à Biarritz

Piloter la location courte durée
à Biarritz.

Biarritz attire une clientèle surf, balnéaire et culturelle, du plein été jusqu'aux festivals de septembre. Contrairement à la plupart des communes voisines, la Ville instruit elle-même les demandes de changement d'usage, comme Anglet et Bayonne.

Compensation dans la même commune, DPE et numéro d'enregistrement

Depuis le 1er mars 2023, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Biarritz demande une autorisation de changement d'usage avec compensation : transformer en logement un local non destiné à l'habitation, de surface au moins équivalente et situé à Biarritz. Une résidence principale, occupée au moins 8 mois par an, n'est pas concernée dans la limite de 120 jours de location par an. Le DPE doit être classé entre A et E, et le numéro d'enregistrement à 13 caractères figurer sur chaque annonce.

/ Ce qu'il faut savoir à Biarritz

La compensation basque appliquée à Biarritz
Été surf, festivals de septembre
Un parc rare : sécuriser chaque bien autorisé

La compensation basque appliquée à Biarritz

Le règlement de la Communauté d'agglomération Pays Basque s'applique depuis le 1er mars 2023 aux 24 communes de la zone tendue, dont Biarritz. Pour une résidence secondaire, l'autorisation de changement d'usage exige de transformer en logement un local qui n'en était pas un, d'une surface au moins équivalente et dans la même commune. Le propriétaire doit prouver que ce local avait un autre usage au 1er janvier 1970, et un commerce en rez-de-chaussée sur rue ne peut pas servir de compensation. Il peut aussi acheter des droits de commercialité. Sans autorisation, la CAPB rappelle une amende jusqu'à 100 000 € par local, avec retour à l'habitation.

Été surf, festivals de septembre

La saison biarrote ne s'arrête pas fin août. L'été concentre la demande balnéaire et surf, puis septembre garde une clientèle culturelle : le festival Le Temps d'Aimer la Danse a ouvert sa 36e édition le 10 septembre 2026, avec des spectacles à Biarritz et dans les communes voisines. Pour une conciergerie, c'est une arrière-saison à ne pas brader, avec des séjours souvent plus courts. Les règles de tarif de Node par saison, week-end et durée minimale te permettent d'ajuster les prix et la durée de séjour sur tout le parc à la fois, puis de les pousser sur Airbnb, Booking, Vrbo et Expedia avec un calendrier unifié.

Un parc rare : sécuriser chaque bien autorisé

Dans une ville où une résidence secondaire n'entre en location touristique qu'avec une compensation dans la commune, l'offre nouvelle est rare et chaque bien autorisé vaut cher. Le travail d'une conciergerie se joue donc sur la fidélité des propriétaires déjà autorisés et sur la qualité de gestion. Une piste existe pour certains biens : la location mixte, autorisation annuelle qui associe un étudiant au moins 9 mois et des touristes 3 mois. Node garde sur chaque fiche le statut du bien, son numéro d'enregistrement et son compteur de nuits, et la marketplace Node t'apporte des propriétaires de ta zone pour renouveler ton portefeuille.

/ Pourquoi Node à Biarritz

Pas seulement un channel manager.
Les modules à regarder en premier à Biarritz.

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Laurent FasserConciergerie Essaouira · Essaouira · 13 à 15 logements

/ Un gestionnaire au Maroc

« Le logiciel que j'utilisais, c'était pourtant un logiciel qui est un des leaders sur la place. Mais il y avait des choses qui manquaient, et quand je faisais des remarques, elles n'étaient pas prises. Il était aussi totalement en anglais, et pour des propriétaires qui sont francophones uniquement et qui ont besoin d'un espace propriétaire, le fait que ce soit en anglais, c'était bloquant. »

Laurent Fasser

Interview en visio, juillet 2026. Gère avec Fatima, sa femme.

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/ Questions fréquentes · Biarritz

Où doit se trouver le local de compensation pour un meublé à Biarritz ?+

Dans la même commune, donc à Biarritz, avec une surface au moins équivalente au meublé. Un local commercial en rez-de-chaussée donnant sur la voie publique ne peut pas être utilisé. La compensation doit être effective au moment de la demande.

Qui instruit les demandes de changement d'usage à Biarritz ?+

La Ville de Biarritz elle-même, comme Anglet et Bayonne. Les autres communes de la zone tendue ont confié cette instruction à la Communauté d'agglomération Pays Basque.

La location mixte étudiant et touriste est-elle possible à Biarritz ?+

Oui, la CAPB prévoit une autorisation annuelle dérogatoire : location à un étudiant pendant 9 mois au moins, puis en meublé de tourisme pendant 3 mois. Elle est ouverte aux personnes physiques et morales.

Faut-il un bon DPE pour louer un meublé de tourisme à Biarritz ?+

Oui pour une demande de changement d'usage en zone tendue : le DPE doit être classé entre A et E jusqu'à fin 2033, puis entre A et D à partir de 2034. Vérifie-le avant de signer un mandat, c'est un motif de refus fréquent.

/ Node dans d'autres villes en FranceNode en France

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