Node

Fiscalité · France

Budget 2027 : l'amortissement LMNP devant le Sénat

Maxime Therin

Par Maxime Therin

Le projet de loi de finances pour 2027 arrive au Sénat le 20 novembre dans sa version initiale, avec son article 7 qui plafonne l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 1,5 % et 5 000 euros par an pour un meublé de tourisme. Rien n'est voté, mais c'est le moment de chiffrer l'effet sur le résultat 2027 de chaque propriétaire au régime réel.

Où en est le texte

Le gouvernement a déposé le projet de loi de finances pour 2027 le 1er octobre. Le 4 novembre, l'Assemblée nationale a rejeté sa première partie par 458 voix contre et aucune pour (scrutin n° 9759), ce qui vaut rejet de l'ensemble. Le Sénat travaille donc sur le texte du gouvernement, sans les modifications discutées par les députés. Sa commission des finances a examiné les articles de la première partie le 12 novembre et adopté des amendements à l'initiative de la rapporteure générale, Christine Lavarde. Au 13 novembre, leur texte n'était pas publié sur le site du Sénat, y compris sur la location meublée : nous n'en détaillons donc aucun ici. En séance, la discussion générale s'ouvre le 20 novembre, les articles de la première partie sont examinés à partir du 23 novembre et les amendements peuvent être déposés jusqu'au 19 novembre à 11 heures. Le vote sur l'ensemble est prévu le 9 décembre.

Ce que prévoit l'article 7

L'article 7 modifie l'article 39 C du code général des impôts. Pour une location meublée qui n'est pas exercée à titre professionnel, « l'amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal ». La phrase suivante vise directement la courte durée : « Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce taux est abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal. » Le texte ne fait aucune différence entre meublés classés et non classés. Les résidences pour étudiants, pour jeunes et pour personnes âgées ou handicapées restent hors du plafond. À titre d'illustration, pour un logement dont la valeur amortissable est de 200 000 euros, un taux de 1,5 % représente 3 000 euros d'amortissement par an au plus. L'article ne touche pas au régime micro-BIC et ne concerne pas les loueurs professionnels.

Le report des amortissements disparaît

Aujourd'hui, l'amortissement qui n'a pas pu être déduit une année, parce qu'il aurait créé un déficit, se reporte sur les années suivantes. L'article 7 y met fin : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits « ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants ». Le stock constitué avant 2027 n'est pas perdu, mais son usage est encadré : il reste déductible sur les exercices clos du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable. Un propriétaire qui dispose d'un stock important ne pourra donc plus ramener son résultat à zéro avec ce seul levier.

Ce qui peut encore changer

Le Sénat peut supprimer, réécrire ou durcir l'article 7 en séance, et les deux chambres devront ensuite chercher un texte commun. Public Sénat rappelle toutefois que les amendements sénatoriaux ne survivront qu'en cas d'accord en commission mixte paritaire ou d'adoption par 49.3 ; si le gouvernement passe par ordonnances, c'est le texte initial qui s'appliquerait. La version du gouvernement reste donc le scénario de référence pour une simulation. Pour un gestionnaire, le sujet est d'abord une question de propriétaires : ceux qui déclarent au réel verront leur résultat imposable monter si le plafond est adopté, et certains reverront leur arbitrage entre courte durée, moyenne durée et location à l'année.

Ce que tu dois faire

  • Repère parmi tes propriétaires ceux qui sont en LMNP au régime réel et invite-les à faire simuler leur résultat 2027 par leur expert-comptable avec un amortissement limité à 1,5 % et 5 000 euros par foyer.
  • Fais-leur relever le stock d'amortissements reportés à la clôture 2026 : son utilisation serait limitée à la moitié du résultat imposable jusqu'en 2036.
  • Suis l'examen de l'article 7 au Sénat à partir du 23 novembre et le vote du 9 décembre avant de modifier une projection de rentabilité ou un mandat.
  • Ne présente pas la mesure comme acquise : au 13 novembre, aucune des deux chambres ne l'a adoptée.

Pour aller plus loin

Sources

Information vérifiée le 13 novembre 2026 selon notre charte éditoriale. Une erreur ? contact@nodegroupe.com.

Autres actualités

Toutes les actualités

Une question ?