Le bail mobilité
De 1 à 10 mois, pour les publics listés par la loi. C'est le contrat naturel de la moyenne durée.
/ Guide · InvestirLocation moyenne durée :
Location moyenne durée :
entre Airbnb et le bail de trois ans.
Louer un logement meublé quelques mois à un stagiaire, un étudiant ou un salarié en mission : c'est la location moyenne durée. Elle échappe à la plupart des contraintes du meublé de tourisme, garde des loyers plus souples qu'un bail classique, et demande moins de rotations. Ce guide détaille le bail mobilité, le compare aux autres contrats, et résume la fiscalité LMNP et LMP.
Par Maxime Therin
Mis à jour le 7 novembre 2026
Guide d'information, à valider avec un expert-comptable ou une ADIL
La réponse courte
Qu'est-ce que la location moyenne durée ?
C'est une location meublée de un à quelques mois, le plus souvent signée en bail mobilité: un contrat de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, non renouvelable, réservé aux personnes en formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Le logement reste un usage d'habitation, ce qui évite l'autorisation de changement d'usage exigée pour un meublé de tourisme. Les recettes sont des BIC, imposées en LMNP ou en LMP selon leur montant.
Articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989 et article L631-7 du CCH, relevés le 07/11/2026.
/ Les contratsLa moyenne durée n'est pas un contrat,
La moyenne durée n'est pas un contrat,
c'est un choix entre trois contrats.
La loi ne définit pas la « location moyenne durée ». Le terme désigne des séjours plus longs qu'une location de vacances et plus courts qu'un bail classique. Selon le locataire et l'usage qu'il fait du logement, trois contrats sont possibles.
Le bail meublé classique
Au moins un an, reconduit tacitement, ou neuf mois sans reconduction pour un étudiant (article 25-7). Pour un locataire hors des publics du bail mobilité qui fait du logement sa résidence principale.
Le bail du Code civil
Quand le logement n'est pas la résidence principale du locataire, la loi de 1989 ne s'applique pas : le contrat relève du Code civil et doit être rédigé avec soin.
La résidence principale, au sens de la loi de 1989, est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Un consultant qui garde son logement à Lyon et loue trois mois à Montpellier relève donc plutôt du bail mobilité, au titre de sa mission temporaire, ou du Code civil.
/ Bail mobilitéLe bail mobilité,
Le bail mobilité,
règle par règle.
- Publics. Formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire, à la date de prise d'effet. Garde le justificatif.
- Durée. De 1 à 10 mois, ni renouvelable ni reconductible. Un seul avenant peut modifier la durée, sans dépasser 10 mois au total.
- Contrat écrit. Il mentionne notamment la durée et le motif du bail mobilité. Service-Public précise que sans ces mentions, le régime du bail mobilité ne s'applique pas.
- Pas de dépôt de garantie. Interdit par l'article 25-17. Tu peux demander une caution, y compris par la garantie Visale.
- Loyer. Fixé à la signature et non révisable en cours de bail. Il respecte l'encadrement des loyers dans les villes qui l'appliquent.
- Charges. Un forfait versé avec le loyer, sans régularisation, qui ne doit pas être manifestement disproportionné.
- Départ. Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Toi, tu n'as pas de congé à donner : le bail s'arrête à son terme.
- Après le terme. Pour continuer avec le même locataire, il faut signer un bail d'habitation classique, pas un second bail mobilité.
L'avantage que les guides oublient : l'usage d'habitation
Dans sa version du 21 février 2026, l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation range parmi les locaux à usage d'habitation les logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, et précise que la location en meublé de tourisme constitue un changement d'usage. Concrètement, dans une commune qui soumet le meublé de tourisme à autorisation, un logement loué en bail mobilité reste un logement : pas d'autorisation de changement d'usage, pas de compensation, et pas de plafond de 120 nuits. Vérifie tout de même le règlement de copropriété.
/ ComparatifCourte, moyenne ou longue durée :
Courte, moyenne ou longue durée :
le tableau pour choisir.
| Critère | Courte durée (meublé de tourisme) | Moyenne durée (bail mobilité) | Longue durée (meublé, 1 an) |
|---|---|---|---|
| Durée | Quelques nuits, 90 jours consécutifs au plus pour un même client | 1 à 10 mois | 1 an reconductible, 9 mois pour un étudiant |
| Locataires | Clientèle de passage | Publics listés par la loi | Tout locataire qui y fixe sa résidence principale |
| Usage du logement | Changement d'usage dans les communes qui l'appliquent | Habitation | Habitation |
| Plafond annuel | 120 ou 90 nuits si c'est ta résidence principale | Aucun | Aucun |
| Dépôt de garantie | Selon la plateforme | Interdit | Deux mois de loyer au plus |
| Micro-BIC 2026 | 30 % jusqu'à 15 000 € (non classé), 50 % jusqu'à 83 600 € (classé) | Régime de la location meublée : 50 % jusqu'à 83 600 € | 50 % jusqu'à 83 600 € |
| Rotations | Ménage et accueil à chaque séjour | Quelques entrées par an | Une entrée par an ou moins |
Sources : loi n° 89-462, articles 25-6, 25-7, 25-14 et 25-17 ; CCH, L631-7 ; Service-Public F33175 et F32744. Le classement du bail mobilité dans le barème de la location meublée de longue durée est notre lecture : un locataire en bail mobilité n'est pas une clientèle de passage. Fais-la confirmer par ton expert-comptable. Relevé du 07/11/2026.
Le dépôt de garantie de deux mois de loyer au plus en bail meublé classique vient de l'article 25-6 de la loi de 1989. Pour la courte durée, la caution éventuelle relève des conditions de la plateforme ou de ton contrat de location saisonnière.
/ FiscalitéLMNP ou LMP :
LMNP ou LMP :
deux statuts, une frontière à 23 000 €.
Que le bail soit mobilité, meublé classique ou de tourisme, la location meublée est une activité commerciale : ses revenus sont des BIC, pas des revenus fonciers. Le statut dépend de deux conditions, appréciées au niveau du foyer fiscal.
| Point | LMNP (non professionnel) | LMP (professionnel) |
|---|---|---|
| Condition | Recettes inférieures à 23 000 € TTC sur l'année, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer | Recettes supérieures à 23 000 € TTC et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer |
| Déficit | Imputable sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes | Imputable sur le revenu global, reportable 6 ans si insuffisant |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattement pour durée de détention ; amortissements déduits au réel retirés du prix d'achat pour les ventes depuis le 15 février 2025 | Régime des plus-values professionnelles ; exonération totale possible après 5 ans d'activité si les recettes ne dépassent pas 90 000 € HT |
| Cotisations | Prélèvements sociaux | Cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes |
Sources : impots.gouv.fr, FAQ « Régime des locations meublées » (mars 2026) ; Service-Public F32744 (vérifiée le 15 avril 2026). Relevé du 07/11/2026.
Un changement à connaître si tu n'habites pas en France : à partir des revenus de 2026, l'administration compare tes recettes françaises à tes revenus professionnels mondiaux pour apprécier la condition de prépondérance. Le statut LMNP devient donc plus facile à garder pour un non-résident.
Pour le choix entre micro-BIC et réel, la règle est la même qu'en courte durée : le réel permet d'amortir le logement et les meubles, au prix d'une comptabilité et d'une plus-value plus lourde à la revente en LMNP. Fais faire le calcul par un expert-comptable.
/ Pour un gestionnaireQuand la moyenne durée
Quand la moyenne durée
a sa place dans ton parc.
Les villes plafonnées
Là où la commune a ramené le plafond des résidences principales à 90 nuits ou restreint le changement d'usage, le bail mobilité garde un logement productif toute l'année.
La basse saison
Un stagiaire de septembre à février remplit les mois où la courte durée se vend mal, avec une seule entrée et une seule sortie.
Les villes étudiantes et d'affaires
Calendriers universitaires, stages, missions : la demande est régulière dans les villes qui concentrent écoles et entreprises.
Moins de rotations
Moins de ménage et d'accueil, donc un coût d'exploitation plus faible par mois loué.
Mixer courte et moyenne durée sans double réservation
Le plus délicat est de faire cohabiter les deux sur un même calendrier. Avec Node, les séjours d'Airbnb, de Booking et des plateformes plus petites reliées par iCal remontent dans un calendrier unique, et tes règles de prix et de durée minimale se poussent sur chaque canal. Si tu gères pour des propriétaires, les relevés propriétaires se génèrent seuls. Signer des baux pour le compte d'un propriétaire relève de la loi Hoguet : relis notre guide de la carte G.
/ Erreurs fréquentesSix erreurs
Six erreurs
qui font requalifier un bail mobilité.
- Demander un dépôt de garantie. Il est interdit : demande une caution ou passe par Visale.
- Oublier le motif ou le justificatif. Sans motif écrit, le bail mobilité ne s'applique pas.
- Louer à un touriste. Un vacancier ne fait pas partie des publics éligibles : c'est un meublé de tourisme.
- Enchaîner deux baux mobilité. Le bail n'est ni renouvelable ni reconductible avec le même locataire.
- Réviser le loyer en cours de bail. Le loyer est fixé pour toute la durée.
- Prévoir une clause de solidarité entre colocataires. Elle est réputée non écrite.
/ Questions fréquentes
Location moyenne durée : tes questions.
Qu'est-ce qu'un bail mobilité ?
Un bail de location meublée de 1 à 10 mois, créé par la loi ELAN de 2018 et codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989. Il est réservé aux personnes en formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire.
Quelles sont les conditions du bail mobilité ?
Un locataire relevant d'un des publics prévus, un logement meublé et décent, un contrat écrit qui mentionne la durée et le motif, aucune demande de dépôt de garantie, un loyer non révisable et des charges au forfait.
Peut-on renouveler un bail mobilité ?
Non. Il n'est ni renouvelable ni reconductible. Un seul avenant peut modifier la durée, dans la limite de 10 mois au total. Pour continuer, il faut signer un bail d'habitation classique.
La location moyenne durée est-elle concernée par la limite de 120 jours ?
Non. Le plafond de 120 ou 90 nuits vise la résidence principale louée en meublé de tourisme. Un logement loué en bail mobilité reste un usage d'habitation.
Quand devient-on loueur meublé professionnel ?
Quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € TTC sur l'année et dépassent aussi ses autres revenus d'activité. Les deux conditions sont cumulatives.
Comment est taxée la plus-value d'un loueur meublé professionnel ?
Selon le régime des plus-values professionnelles. Une exonération totale est possible après 5 ans d'activité si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € HT, d'après la FAQ de l'administration fiscale.
Peut-on trouver un locataire en bail mobilité sur une plateforme de vacances ?
Oui, la plateforme n'est qu'un canal. Ce qui compte est le contrat signé avec le locataire : il doit respecter les règles du bail mobilité, avec un public éligible, un contrat écrit qui mentionne le motif et aucun dépôt de garantie. Une réservation de vacances n'en relève pas.
/ Sources
Articles et seuils relus dans les textes officiels le 07/11/2026. Ce guide informe ; il ne remplace ni un expert-comptable ni l'ADIL de ton département. Une erreur ? Écris à contact@nodegroupe.com, on corrige.
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2, 25-6, 25-7 et 25-12 à 25-18 (version en vigueur), consulté le 07/11/2026
- Service-Public.fr, « Bail mobilité » (F34759, vérifiée le 6 juin 2025), consulté le 07/11/2026
- Légifrance, Code de la construction et de l'habitation, article L631-7 (version du 21 février 2026), consulté le 07/11/2026
- impots.gouv.fr, FAQ « Régime des locations meublées » (mars 2026), consulté le 07/11/2026
- Service-Public.fr, « Revenus d'une location meublée » (F32744, vérifiée le 15 avril 2026), consulté le 07/11/2026
- Service-Public.fr, location d'un meublé de tourisme (F33175, vérifiée le 21 mai 2026), consulté le 07/11/2026
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