Par Maxime Therin
Mis à jour le 7 novembre 2026
Guide d'information, à valider avec un avocat et un expert-comptable
La réponse courte
Textes relevés sur Légifrance, le BOFiP et impots.gouv.fr le 07/11/2026.
La sous-location professionnelle consiste à prendre un logement en location, puis à le louer meublé à des voyageurs pour de courts séjours, en gardant la différence entre ce que tu encaisses et ce que tu paies. Le contrat principal, celui qui te lie au propriétaire, détermine tout le reste.
| Montage | Ce que dit le texte | Pour le sous-loueur |
|---|---|---|
| Bail d'habitation (loi de 1989) | Sous-location avec accord écrit du bailleur, prix compris ; sous-loyer au m² plafonné au loyer payé (article 8). La loi vise la résidence principale du preneur (article 2). | À éviter pour une activité : la marge est juridiquement fragile et une société n'a pas de résidence principale. |
| Bail soumis au Code civil | Le preneur peut sous-louer, sauf si le bail l'interdit (article 1717). Durée, loyer et sortie se fixent au contrat. | Le montage le plus courant. Fais écrire noir sur blanc l'autorisation de sous-louer en meublé de tourisme. |
| Bail commercial | Sous-location interdite sauf clause du bail ou accord du bailleur, qui est appelé à concourir à l'acte ; si le sous-loyer dépasse le loyer, il peut exiger une hausse correspondante (article L145-31). | Plus protecteur sur la durée, plus lourd à signer. Le statut vise les locaux où un fonds est exploité : fais valider le choix par un avocat. |
| Location-gérance | Le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls (article L144-1). | Adaptée à la reprise d'un établissement qui a déjà une clientèle (résidence, hôtel), pas à un logement vide. |
Sources : Code civil, art. 1717 ; Code de commerce, art. L145-31 et L144-1 ; loi n° 89-462, art. 2 et 8. Relevé du 07/11/2026.
Et le mandat de gestion ?
Un bail mal rédigé se découvre au premier litige : un voisin qui se plaint, un propriétaire qui vend, une mairie qui écrit. Avant de signer, vérifie que chacun de ces points a une réponse écrite.
Un sous-loueur professionnel exploite un logement qui n'est la résidence principale de personne. Il ne bénéficie donc ni de l'exception de résidence principale ni du plafond de 120 nuits, mais il entre dans les règles les plus strictes.
Le calendrier de l'enregistrement national, les quotas et les amendes sont dans notre guide de la loi Le Meur.
| Sujet | La règle | Ce que ça change pour toi |
|---|---|---|
| Nature des revenus | La location meublée est une activité commerciale : ses revenus sont des BIC. | Tu déclares un bénéfice, pas des revenus fonciers. |
| Micro-BIC 2026 | Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes. Classé : 50 % jusqu'à 83 600 €. | Un seul logement dépasse vite 15 000 € : prévois le régime réel ou le classement. |
| Régime réel | Charges déductibles, dont le loyer payé au propriétaire, sur justificatifs. | Le régime naturel d'un sous-loueur, dont le loyer est la plus grosse charge. |
| TVA | Location meublée exonérée, sauf para-hôtellerie : séjours de 30 jours au plus proposés et au moins 3 services sur 4 (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception). Taux de 10 %. | Proposer ces services change ta facturation : décide-le avec ton expert-comptable. |
| CFE | Due par les loueurs en meublé, montant fixé par la commune. | À intégrer dans ton coût fixe par logement. |
| Cotisations sociales | Au-delà de 23 000 € de recettes, la location meublée professionnelle implique des cotisations sociales. | Si tu exerces en nom propre, prévois-les dans ton prix de revient. |
Sources : impots.gouv.fr, FAQ « Régime des locations meublées » (mars 2026) ; Service-Public F32744 ; BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20. Relevé du 07/11/2026.
En société soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est le résultat de la société qui est imposé, et ces seuils de particulier ne s'appliquent pas de la même façon. Le choix entre nom propre et société se fait avec ton expert-comptable, avant de signer un bail.
Avant de signer, calcule le nombre de nuits qu'il te faut chaque mois pour couvrir le loyer et les frais fixes. Voici un exemple fictif, à refaire avec tes chiffres. Pour estimer le prix moyen et le remplissage d'un logement, pars du simulateur de revenus.
| Poste mensuel (exemple fictif) | Montant | Comment le calculer |
|---|---|---|
| Recettes : 22 nuits à 90 € | 1 980 € | Prix moyen par nuit × nuits vendues |
| Frais de service Airbnb (frais uniques, 15,5 %) | 307 € | Selon la structure de frais de ton compte |
| Ménage : 8 séjours à 35 € | 280 € | Coût par rotation × nombre de séjours |
| Loyer payé au propriétaire | 900 € | Fixe |
| Énergie, internet, charges | 150 € | Fixe |
| Assurance, logiciels, petites fournitures | 40 € | Fixe |
| Marge avant impôts | 303 € | Recettes moins tous les postes |
| Seuil de rentabilité | environ 17 nuits | Frais fixes (1 090 €) divisés par ce que rapporte une nuit après frais et ménage (environ 63 €) |
Exemple fictif construit pour la méthode, sans valeur de moyenne de marché. Les frais de service Airbnb dépendent de ton compte : 3 % en frais partagés, 15,5 % pour la plupart des hôtes en frais uniques, selon l'aide Airbnb consultée le 07/11/2026.
Dans cet exemple, l'activité devient rentable à partir de 17 nuits vendues sur 30, soit un taux d'occupation d'environ 57 %. Un mois creux à 12 nuits fait perdre de l'argent. C'est pourquoi le loyer négocié avec le propriétaire compte plus que le prix par nuit : 100 € de loyer en moins abaissent le seuil d'environ une nuit et demie par mois.
Pour tester tes hypothèses de prix et d'occupation, utilise le simulateur de revenus Airbnb.
Un sous-loueur gagne sa marge sur le remplissage et la perd sur les erreurs : une double réservation, un ménage oublié, un prix figé un week-end de salon. Node réunit Airbnb, Booking et les autres plateformes dans un channel manager avec un calendrier unique, applique tes règles de prix et de durée minimale et planifie le ménageavec l'app équipe. L'offre démarre à partir de 1 € par logement et par mois.
C'est le fait de louer un logement à un propriétaire pour le relouer meublé à des voyageurs, en courte durée, dans le cadre d'une activité déclarée. Le sous-loueur se rémunère sur la différence entre ce qu'il encaisse et ce qu'il paie.
Oui, si le bail le prévoit ou si le bailleur l'accepte. L'article L145-31 du Code de commerce interdit sinon toute sous-location et impose de faire concourir le bailleur à l'acte. Si le sous-loyer dépasse le loyer, le bailleur peut demander une hausse correspondante.
La sous-location porte sur un local. La location-gérance porte sur un fonds de commerce, avec sa clientèle, que le gérant exploite à ses risques et périls (article L144-1 du Code de commerce). Un logement vide n'a pas de fonds à donner en gérance.
Le titre principal de la loi de 1989 vise la résidence principale du preneur, ce qu'une société n'a pas. Le contrat relève alors en général du Code civil, dont l'article 1717 permet de sous-louer sauf interdiction. Fais rédiger le bail par un professionnel.
En principe non : la location meublée est exonérée. Elle devient taxable au taux de 10 % si tu proposes des séjours de 30 jours au plus et au moins trois services sur quatre parmi petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge et réception.
Dans les communes qui appliquent le changement d'usage, louer un logement d'habitation en meublé de tourisme en constitue un, et demande une autorisation. Là où l'enregistrement existe, chaque annonce doit afficher son numéro. Renseigne-toi avant de signer le bail.
En BIC. En 2026, le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé s'arrête à 15 000 € de recettes avec 30 % d'abattement ; au-delà, régime réel, où le loyer payé au propriétaire est déductible. En société à l'IS, c'est le résultat de la société qui est taxé.
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