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/ Guide · Réglementation en France

Location courte durée :
les règles qui s'appliquent à chaque logement, selon sa situation.

Résidence principale ou secondaire, commune qui exige une autorisation ou non, immeuble en copropriété : trois questions décident de ce que tu dois faire avant de publier une annonce. Ce guide les prend dans l'ordre, avec un tableau qui te dit, pour chaque situation, quelles démarches sont obligatoires et ce que tu risques si tu les oublies.
Maxime Therin

Par Maxime Therin
Mis à jour le 7 novembre 2026

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Guide d'information, à valider avec la mairie ou ton avocat

À retenir

Une résidence principale ne se loue pas plus de 120 nuits par an, 90 si ta commune l'a décidé.

La réponse courte

Quelle est la réglementation de la location courte durée en 2026 ?

Louer un logement meublé à une clientèle de passage, c'est exploiter un meublé de tourisme au sens du Code du tourisme. Une résidence principale se loue au plus 120 nuits par an, ou 90 si la commune l'a décidé. Une résidence secondaire se déclare en mairie et peut exiger une autorisation de changement d'usage. Dans tous les cas, le numéro de déclaration figure sur l'annonce, le règlement de copropriété doit le permettre et la taxe de séjour s'applique là où la commune l'a instituée.

Textes vérifiés sur Légifrance, Service-Public et le site de la DGE, relevé du 07/11/2026.

/ Ta situation, tes obligations

Six situations courantes,
et ce que chacune t'impose.

Le tableau résume le Code du tourisme et le Code de la construction dans leur version en vigueur. Les règles locales priment toujours : une commune peut ajouter une procédure d'enregistrement, des quotas ou un plafond plus bas.

Ta situationTes obligationsLe point de vigilance
Résidence principale, commune sans procédure d'enregistrementAucune déclaration en mairie aujourd'hui. Plafond de 120 nuits par an, 90 consécutives au plus pour un même client.La déclaration deviendra générale avec le téléservice national.
Résidence principale, commune avec enregistrementDéclaration en ligne, numéro à 13 caractères sur chaque annonce, preuve que le logement est ta résidence principale.La commune peut abaisser le plafond à 90 nuits et te demander ton nombre de nuits.
Résidence secondaire ou logement d'investissementDéclaration en mairie (formulaire cerfa n° 14004) ou enregistrement si la commune l'impose. Pas de plafond de nuits.Autorisation de changement d'usage si la commune l'exige, parfois avec compensation.
Logement en copropriétéVérifier le règlement de copropriété et informer le syndic de la location en meublé de tourisme.L'assemblée générale peut voter l'interdiction si le règlement exclut déjà toute activité commerciale.
Tu es locataire et tu veux sous-louerAccord écrit du propriétaire avant toute mise en location. Un logement social ne peut pas être loué en meublé de tourisme.Sans accord : dommages et intérêts, résiliation du bail ou expulsion.
Local commercial ou professionnel transformé en meubléAutorisation préalable si la commune l'a instituée.Jusqu'à 25 000 € d'amende civile sans autorisation.

Sources : Légifrance, Code du tourisme, article L. 324-1-1 ; Service-Public, fiches F2043 et F33175 (vérifiées le 21 mai 2026). Relevé du 07/11/2026.

/ Résidence principale ou secondaire

Tout part d'une définition :
huit mois d'occupation par an.

Ta résidence principale est le logement que tu occupes au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. C'est la définition de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle renvoie le Code du tourisme. Par déduction, il te reste au plus quatre mois, soit 120 jours, pour la louer : c'est l'origine de la règle des 120 jours.

La loi Le Meur a ajouté une marge de manœuvre aux communes : par délibération motivée, elles peuvent abaisser ce plafond, sans descendre sous 90 jours par an. Elles peuvent aussi te demander, jusqu'au 31 décembre de l'année suivante, le nombre de jours pendant lesquels le logement a été loué. Dépasser le plafond d'une résidence principale expose à une amende civile de 15 000 € au plus.

Le piège du compte des nuits

Le plafond se calcule par logement et par année civile, toutes plateformes et réservations directes réunies. Un logement loué 70 nuits sur Airbnb et 60 sur Booking dépasse 120 nuits, même si aucune plateforme ne le voit.
/ Déclaration et numéro

Déclaration simple, enregistrement,
puis un téléservice national.

Aujourd'hui, deux régimes coexistent selon la commune. Dans la plupart, la mise en location d'un logement qui n'est pas ta résidence principale se déclare à la mairie avec le formulaire cerfa n° 14004, envoyé en recommandé avec avis de réception. Dans les communes qui ont mis en place une procédure d'enregistrement, la déclaration se fait en ligne, y compris pour une résidence principale, et donne un numéro de 13 caractères : le code INSEE de la commune, un identifiant de six chiffres et une clé de contrôle.

La loi Le Meur généralise l'enregistrement : toute personne qui loue un meublé de tourisme devra le déclarer sur un téléservice national, avec un justificatif pour une résidence principale. La Direction générale des entreprises annonce son ouverture au quatrième trimestre 2026 ; à la dernière mise à jour de sa page, le 23 juillet 2026, les anciens numéros communaux devaient être renouvelés pendant une période de transition de quelques mois, puis devenir invalides.

Le numéro doit apparaître dans chaque annonce, sur chaque plateforme. Si tu passes par une conciergerie qui publie les annonces, elle a ses propres obligations envers toi et la commune : elles sont détaillées dans notre guide sur la loi Le Meur pour les conciergeries, avec le calendrier complet des échéances.

/ Changement d'usage

Dans certaines villes,
louer une résidence secondaire demande une autorisation.

Le Code de la construction et de l'habitation pose un principe clair à son article L. 631-7 : louer un local d'habitation en meublé de tourisme constitue un changement d'usage. Dans les communes où ce régime s'applique, tu dois obtenir une autorisation du maire avant de louer une résidence secondaire à des voyageurs. La résidence principale louée dans la limite du plafond de nuits n'est pas concernée.

Le champ de ce régime a changé. Depuis le 21 février 2026, la loi de finances pour 2026 a réécrit l'article : la section s'applique aux communes de la liste fixée par le décret prévu à l'article 1406 bis du Code général des impôts, et c'est le conseil municipal qui décide de soumettre ou non le changement d'usage à autorisation. Les guides qui parlent encore d'un seuil automatique de 200 000 habitants décrivent l'ancienne rédaction : vérifie le règlement de ta commune plutôt qu'un seuil de population.

Autorisation définitive

Attachée au local, elle prend fin quand l'activité s'arrête.

Autorisation avec compensation

Tu dois transformer d'autres locaux en logements pour compenser celui qui sort du parc d'habitation. Les conditions exactes sont fixées par le règlement de chaque commune.

Autorisation temporaire

Accordée pour moins de cinq ans, sans renouvellement automatique. Un refus d'autorisation doit être motivé.

Pour obtenir l'autorisation, le diagnostic de performance énergétique doit classer le logement entre A et E en métropole. Louer sans autorisation expose à une amende jusqu'à 100 000 €, à une astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré et à l'obligation de rendre le logement à l'habitation.

Les règles de plusieurs grandes villes sont détaillées sur nos pages Paris, Bordeaux et Nice.

/ Copropriété

Le règlement de copropriété
peut fermer la porte aux meublés de tourisme.

Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit dire si la location en meublé de tourisme est autorisée. Pour un règlement plus ancien, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, location touristique comprise.

Si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à usage commercial, l'assemblée générale peut voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Le Conseil constitutionnel a jugé ce dispositif conforme à la Constitution le 19 mars 2026. Enfin, le copropriétaire qui loue son lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic.

/ Les autres obligations

DPE, taxe de séjour, voyageurs étrangers :
ce qui s'ajoute à la déclaration.

  • DPE. Au 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme qui n'est pas une résidence principale devra respecter le niveau d'un logement décent, soit une classe entre A et D en métropole. La commune pourra demander le diagnostic.
  • Taxe de séjour. Là où la commune ou l'intercommunalité l'a instituée, tu la collectes auprès du voyageur et tu la reverses, sauf si la plateforme le fait pour toi.
  • Contrat écrit. Une réservation directe d'un meublé de tourisme doit faire l'objet d'un contrat de location écrit avec des mentions obligatoires.
  • Fiche de police. Chaque voyageur de nationalité étrangère remplit et signe une fiche individuelle à son arrivée, conservée six mois. Tout est expliqué dans notre guide fiche de police en France.
  • Fiscalité et assurance. Les revenus se déclarent en BIC et le classement change ton abattement : lis notre guide fiscalité de la location courte durée. Pour la casse et la responsabilité, lis le guide assurance et caution.
/ Sanctions

Ce que tu risques,
manquement par manquement.

Les montants ci-dessous sont des plafonds fixés par le texte en vigueur. Les amendes administratives sont prononcées par la commune ; les amendes civiles par le président du tribunal judiciaire, à la demande de la commune.

ManquementSanction maximaleTexte
Location sans déclaration là où elle est exigée10 000 € (amende administrative)Code du tourisme, art. L. 324-1-1, V
Fausse déclaration ou faux numéro20 000 € (amende administrative)Code du tourisme, art. L. 324-1-1, V
Résidence principale louée au-delà du plafond de nuits15 000 € (amende civile)Code du tourisme, art. L. 324-1-1, V
Local non résidentiel loué sans l'autorisation exigée25 000 € (amende civile)Code du tourisme, art. L. 324-1-1, V
Location malgré une suspension pour insécurité ou insalubrité50 000 € par meublé (amende civile)Code du tourisme, art. L. 324-1-1, V
Changement d'usage sans autorisation100 000 € et astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et par m²Code de la construction et de l'habitation

Relevé du 07/11/2026 sur Légifrance et Service-Public. Les fiches Service-Public vérifiées en mai 2026 citent encore des montants plus bas pour l'absence de déclaration : c'est le texte du Code, en vigueur depuis le 20 mai 2026, qui fait foi.

/ En pratique

Avant de publier une annonce,
garde une trace de chaque vérification.

Pour chaque logement, tiens une fiche avec son statut (résidence principale ou non, justificatif à l'appui), les règles de sa commune, la clause du règlement de copropriété, le numéro de déclaration, la classe du DPE et, pour une résidence principale, le compte des nuits de l'année. C'est ce que la mairie ou le syndic te demandera en premier.

Où un outil t'aide vraiment

Un outil ne fera pas ta déclaration à ta place. En revanche, le compte des nuits et le contrôle des annonces sont bien plus simples quand toutes les réservations arrivent dans un même calendrier. C'est le rôle de la synchronisation des calendriers de Node, qui relie Airbnb, Booking, Vrbo et les autres canaux. Pour le reste de tes obligations, retrouve le dossier conformité. Ce guide est un document d'information, pas un conseil juridique : vérifie ta situation auprès de ta mairie ou d'un avocat.
/ Questions fréquentes

Réglementation de la location courte durée : tes questions.

Quelle est la limite de 120 jours sur Airbnb ?

C'est le plafond légal de location d'une résidence principale en meublé de tourisme, fixé par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Il vaut par logement et par année civile, toutes plateformes confondues, et une commune peut l'abaisser jusqu'à 90 jours par délibération motivée.

La limite des 120 jours s'applique-t-elle à une résidence secondaire ?

Non. Une résidence secondaire n'a pas de plafond de nuits, mais elle doit être déclarée en mairie et peut être soumise à une autorisation de changement d'usage, parfois avec compensation, selon la commune.

Quel cerfa pour déclarer un meublé de tourisme en 2026 ?

Dans une commune sans procédure d'enregistrement, c'est le formulaire cerfa n° 14004, envoyé à la mairie en recommandé avec avis de réception. Dans une commune avec enregistrement, la déclaration se fait sur le service en ligne indiqué par la mairie, en attendant le téléservice national annoncé pour le quatrième trimestre 2026.

Qu'est-ce que le numéro d'enregistrement d'un meublé de tourisme ?

Un numéro de 13 caractères délivré après la déclaration en ligne : le code INSEE de la commune, un identifiant de six chiffres et une clé de contrôle. Il doit figurer sur chaque annonce. Les numéros communaux devront être renouvelés sur le téléservice national après son ouverture.

Une copropriété peut-elle interdire la location courte durée ?

Oui, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux : l'assemblée générale peut alors voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix. Les nouveaux règlements doivent dire si ces locations sont autorisées.

Faut-il une autorisation de changement d'usage pour louer sur Airbnb ?

Pour une résidence secondaire, oui dans les communes où le conseil municipal a soumis le changement d'usage à autorisation. Depuis le 21 février 2026, ce régime concerne les communes de la liste fixée par décret au titre de l'article 1406 bis du Code général des impôts. La résidence principale louée dans la limite du plafond n'est pas concernée.

Le DPE est-il obligatoire pour une location saisonnière ?

Pour obtenir une autorisation de changement d'usage, le logement doit être classé entre A et E en métropole. À partir du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme qui n'est pas une résidence principale devra être classé entre A et D.

Quelles sanctions en cas de location sans déclaration ?

Jusqu'à 10 000 € d'amende administrative sans déclaration là où elle est exigée et 20 000 € pour une fausse déclaration. Un changement d'usage sans autorisation peut coûter jusqu'à 100 000 €.

/ Sources
Textes relevés le 07/11/2026. La date d'ouverture du téléservice national est une prévision de l'administration, et chaque commune fixe ses propres règles de changement d'usage : nous mettrons cette page à jour à chaque évolution. Une information inexacte ? Écris à contact@nodegroupe.com, on corrige.
/ Pour aller plus loin
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