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Sous-location Airbnb :
ce que la loi permet, et ce qu'elle fait rembourser.

Mettre sur Airbnb un logement dont tu es locataire, c'est de la sous-location. Elle est légale avec un accord écrit du bailleur, qui porte aussi sur le prix. Sans cet accord, le risque ne se limite pas à perdre ton bail : la Cour de cassation fait rembourser au propriétaire tout ce que tu as encaissé. Ce guide te donne la règle exacte, les sanctions, les étapes dans l'ordre et un modèle de clause à faire signer.
Maxime Therin

Par Maxime Therin
Mis à jour le 7 novembre 2026

Estimer les revenus du logement Le cadre du sous-loueur pro

Guide d'information, à valider avec un avocat ou une ADIL

La réponse courte

Peut-on sous-louer un logement sur Airbnb ?

Oui, mais seulement avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, comme l'exige l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Sans accord, tu risques la résiliation du bail, et les sommes perçues reviennent au propriétaire : la Cour de cassation l'a jugé le 12 septembre 2019 pour une sous-location Airbnb. Même autorisé, le sous-loyer au mètre carré ne peut pas dépasser le loyer que tu paies : un bail d'habitation se prête mal à une sous-location faite pour dégager une marge.

Textes relevés sur Légifrance et Service-Public le 07/11/2026.

/ Ta situation

Sous-louer ta résidence principale
ou louer un logement pour le sous-louer : deux régimes.

Le même mot couvre deux pratiques. Dans la première, tu vis dans le logement et tu le loues quand tu pars. Dans la seconde, souvent appelée « arbitrage Airbnb », tu prends un logement à l'année pour l'exploiter en location courte durée. La loi ne les traite pas pareil.

Point de contrôleTu sous-loues ta résidence principaleTu loues un logement pour le sous-louer
Contrat principalBail d'habitation de la loi de 1989 (vide ou meublé)Souvent un bail civil ou commercial au nom d'une société, ou un bail d'habitation avec accord exprès
Accord du bailleurÉcrit obligatoire, prix compris (article 8)Écrit, et rédigé pour la courte durée : clause d'autorisation détaillée
Prix du sous-loyerPlafonné : au m², pas plus que ton loyerHors loi de 1989, fixé par le contrat ; en bail commercial, le bailleur peut demander une hausse du loyer
Changement d'usagePas d'autorisation si c'est ta résidence principale (CCH, L631-7-1 A)Meublé de tourisme = changement d'usage dans les communes qui l'appliquent (CCH, L631-7)
Plafond de nuits120 nuits par an, 90 si ta commune l'a votéPas de plafond de nuits, mais les règles de la commune s'appliquent
ImpôtsBIC, souvent micro-BICBIC, régime selon le chiffre d'affaires ; activité à déclarer

Sources : loi n° 89-462, articles 2 et 8 ; CCH, articles L631-7 et L631-7-1 A ; Service-Public F33175. Relevé du 07/11/2026.

Une résidence principale, au sens de la loi de 1989, est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Si tu n'y vis plus, tu sors du premier cas. Le second, celui du sous-loueur professionnel, a son propre guide : sous-location professionnelle et montages de bail.

/ La règle

L'article 8 de la loi de 1989
pose quatre règles, pas une.

  • Un accord écrit, prix compris. Le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer sans l'accord écrit du bailleur, « y compris sur le prix du loyer ». Un oui oral ou un silence ne suffit pas.
  • Un plafond au mètre carré. Le prix au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal.
  • Deux documents à remettre. Tu transmets au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
  • Aucun droit après la fin du bail. Si ton bail prend fin, le sous-locataire n'a aucun droit contre le bailleur ni aucun titre d'occupation.

Le plafond au mètre carré, l'angle mort des guides Airbnb

La loi compare un prix au mètre carré, pas une nuitée. Elle ne dit pas comment traduire un tarif à la nuit en loyer, et nous n'avons pas trouvé de règle de calcul officielle. Ce qui est sûr : ton bailleur doit accepter le prix par écrit, et un sous-loyer supérieur au loyer principal expose à une contestation. Si ton projet repose sur une marge entre le loyer payé et les nuitées encaissées, le bail d'habitation n'est pas le bon contrat : c'est le sujet des montages décrits dans notre guide du sous-loueur professionnel.

À noter : pour un bail qui ne relève pas de la loi de 1989, l'article 1717 du Code civil pose le principe inverse : le preneur peut sous-louer, sauf si le bail l'interdit, et une clause d'interdiction s'applique toujours à la lettre.

/ Les sanctions

Sans accord écrit,
tu rends tout ce que tu as gagné.

La jurisprudence a fermé la porte aux calculs du type « je risque au pire une résiliation ». Le 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 18-20.727, publié au Bulletin) a jugé que, sauf sous-location autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession, en application des articles 546 et 547 du Code civil. Les locataires, qui avaient proposé leur logement sur Airbnb, ont dû rembourser les sommes encaissées.

Résiliation des deux baux

Le bailleur peut demander au juge de mettre fin à ton bail et à celui du sous-locataire, avec expulsion à la clé.

Restitution des sous-loyers

Tout ce que tu as encaissé revient au propriétaire, sans déduction de ta marge ni de tes frais.

Dommages et intérêts

Le bailleur peut en plus demander réparation du préjudice qu'il a subi.

La plateforme aussi

Pour un meublé, Service-Public indique que la plateforme qui a publié l'annonce peut être condamnée à payer les revenus de la sous-location.

Les amendes locales

Annonce sans numéro d'enregistrement là où il est exigé, dépassement du plafond de nuits : ces amendes civiles s'ajoutent. Détail dans notre guide de la loi Le Meur.

Le logement social

Mettre un logement social en meublé de tourisme est interdit et peut entraîner la résiliation du bail et l'expulsion.

Le montant des amendes et les échéances de l'enregistrement national sont détaillés dans notre guide loi Le Meur, mis à jour pour 2026.

/ Les étapes

Sous-louer dans les règles,
en sept étapes et dans cet ordre.

  • 1. Relis ton bail. Cherche une clause qui interdit la sous-location ou l'activité commerciale. Si elle existe, rien ne se fait sans un avenant.
  • 2. Lis le règlement de copropriété. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité professionnelle, dont le meublé de tourisme. Les règlements rédigés depuis le 21 novembre 2024 doivent dire si les meublés de tourisme sont autorisés.
  • 3. Renseigne-toi en mairie. Déclaration et numéro d'enregistrement à 13 caractères là où ils sont exigés, plafond de 120 ou 90 nuits pour une résidence principale.
  • 4. Écris au bailleur. Lettre recommandée avec accusé de réception : période, nombre de nuits envisagé, prix demandé aux voyageurs, mesures pour l'immeuble (ménage, clés, bruit).
  • 5. Fais signer l'autorisation. Un document daté et signé, qui mentionne le prix. Utilise le modèle de clause ci-dessous.
  • 6. Vérifie ton assurance habitation. Demande par écrit à ton assureur si la location à des voyageurs est couverte, et à quelles conditions. Les garanties des plateformes ne remplacent pas ce contrôle.
  • 7. Déclare tes revenus. Location meublée = BIC. En 2026, un meublé de tourisme non classé bénéficie en micro-BIC d'un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes ; au-delà, régime réel.
/ Modèle

La clause d'autorisation
à faire signer par ton bailleur.

Une autorisation vague (« je t'autorise à sous-louer ») protège mal les deux parties. Voici une base de clause à adapter, qui couvre ce que l'article 8 exige et ce qui fâche le plus souvent en copropriété. Fais-la relire par un professionnel du droit avant signature.

Modèle de clause d'autorisation de sous-location en meublé de tourisme

« Le bailleur, [nom], autorise le locataire, [nom], à sous-louer en meublé de tourisme le logement situé [adresse], objet du bail du [date], pour des séjours de courte durée, dans la limite de [nombre] nuits par année civile, sur les périodes suivantes : [périodes]. Le prix demandé aux voyageurs est fixé à [montant] € par nuit au maximum, frais de ménage compris. Le locataire reste seul tenu envers le bailleur de l'ensemble des obligations du bail. Il s'engage à respecter le règlement de copropriété, à déclarer le logement auprès de la commune lorsque c'est exigé, à afficher le numéro d'enregistrement dans chaque annonce et à maintenir une assurance couvrant cette activité. La présente autorisation prend fin de plein droit à la fin du bail. Elle peut être révoquée par lettre recommandée avec un préavis de [durée], sans effet sur les réservations déjà confirmées à la date de réception. Fait à [ville], le [date], en deux exemplaires. »
/ Au quotidien

Compter tes nuits
sur toutes les plateformes à la fois.

Une fois l'autorisation signée, le risque se déplace : dépasser le nombre de nuits convenu avec le bailleur ou le plafond de ta commune. Si tu publies sur Airbnb et Booking, chaque plateforme ne voit que ses propres réservations. Un calendrier synchroniséréunit tous tes séjours au même endroit et ferme les dates partout dès qu'un voyageur réserve.

C'est ce que fait le channel manager de Node, avec un livret d'accueilqui rappelle aux voyageurs les règles de l'immeuble. Tu gères plusieurs logements ? Vois la page gestionnaire indépendant.

/ Au Maroc

Au Maroc aussi,
l'accord du bailleur doit être écrit.

La loi n° 67-12, qui régit les baux d'habitation et professionnels de plus de trente jours, meublés ou non (article 1), pose une règle proche de la règle française. Son article 39 interdit au locataire de sous-louer ou de céder un local d'habitation sans l'accord du bailleur, donné dans un écrit à date certaine, sauf clause contraire du bail. Cet accord doit mentionner le nouveau loyer et les autres conditions. L'occupation du logement par un tiers pendant plus de trois mois est assimilée à une sous-location. Et si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le bailleur peut demander une hausse à due proportion (article 42).

Recevoir des voyageurs : la loi 80-14

Accueillir une clientèle touristique relève aussi de la loi n° 80-14 sur les établissements touristiques et les autres formes d'hébergement touristique. L'hébergement chez l'habitant y est défini comme l'accueil de voyageurs dans le logement où le particulier élit domicile, et son exploitation est soumise à une autorisation assortie d'un cahier des charges (article 30) et à une assurance incendie, vol et responsabilité civile (article 34). Chaque voyageur doit en outre être déclaré : voir notre page fiche de police au Maroc. Renseigne-toi auprès de la délégation du tourisme de ta ville pour le statut exact de ton logement.
/ Questions fréquentes

Sous-location Airbnb : tes questions.

Est-ce légal de sous-louer son logement sur Airbnb ?

Oui, si ton bailleur l'a autorisé par écrit, prix compris, comme l'exige l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Sans accord écrit, c'est une faute qui peut entraîner la résiliation du bail et le remboursement des sommes perçues.

Que risque un locataire qui sous-loue sans autorisation ?

La résiliation de son bail et de celui du sous-locataire, l'expulsion, des dommages et intérêts, et surtout le remboursement de tous les sous-loyers au propriétaire : la Cour de cassation les a qualifiés de fruits civils appartenant au propriétaire le 12 septembre 2019 (n° 18-20.727).

À quel prix peut-on sous-louer sur Airbnb ?

Le prix doit être accepté par écrit par le bailleur. La loi ajoute que le prix au mètre carré des locaux sous-loués ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Elle ne précise pas comment convertir une nuitée en loyer : fais fixer un prix maximal dans l'autorisation.

Le silence du propriétaire vaut-il accord ?

Non. L'article 8 exige un accord écrit. Une absence de réponse à ta lettre recommandée ne t'autorise pas à sous-louer.

Combien de nuits peut-on louer sa résidence principale ?

120 nuits par année civile au maximum dans les communes qui ont instauré l'enregistrement, et 90 si la commune a voté cette baisse. Le plafond se compte toutes plateformes confondues.

Peut-on sous-louer un logement social sur Airbnb ?

Non. La sous-location totale d'un logement social est interdite, et sa mise en location comme meublé de tourisme aussi. Le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Comment déclarer les revenus d'une sous-location Airbnb ?

En bénéfices industriels et commerciaux. Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC applique en 2026 un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes. Au-delà, le régime réel s'impose. Un SIRET est nécessaire : la démarche se fait sur le guichet des formalités des entreprises.

/ Sources
Chaque règle a été relue dans le texte officiel le 07/11/2026. La traduction des articles de la loi marocaine 67-12 est la nôtre, faite à partir du texte arabe publié par le ministère de la Justice. Ce guide informe, il ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'une ADIL. Une erreur ? Écris à contact@nodegroupe.com, on corrige.
/ Pour aller plus loin
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